Unternehmensbewertung und Immobilienbewertung sind zwei unterschiedliche Prozesse, die unterschiedliche Kenntnisse und Fähigkeiten erfordern. Der Geschäfts- oder Firmenwert ist nicht nur der Wert des Anlagevermögens. Daher werden diese Tätigkeiten in der Regel getrennt von entsprechenden Fachkräften durchgeführt.
Die Unternehmensbewertung und die Immobilienbewertung beinhalten zwar eine Vermögensbewertung, erfordern jedoch einen separaten Ansatz, unterschiedliche Fähigkeiten zur Durchführung dieser Prozesse und unterschiedliches Fachwissen in jedem dieser Themen. Während die Immobilienbewertung eine Bewertung der physischen Eigenschaften einer bestimmten Immobilie umfasst, wie z. B. ihrer Lage, ihres technischen Zustands, ihrer Größe oder ihres Investitionspotenzials, ist der Prozess der Unternehmensbewertung aufgrund der Vielzahl und Vielfalt der Faktoren, die den Wert des Unternehmens beeinflussen, komplizierter.
Der Zweck der Unternehmensbewertung
Der Zweck der Erstellung einer Unternehmensbewertung kann sich aus verschiedenen Prämissen ergeben. Es resultiert oft aus der Notwendigkeit, den Wert des Unternehmens für die Zwecke seines Verkaufs oder der Abrechnung zwischen den Eigentümern zu schätzen.
Die Ermittlung des Unternehmenswertes kann m.in für solche Bedürfnisse in Auftrag gegeben werden wie:
- Verkauf oder Kauf eines Unternehmens
- Verschmelzung oder Teilung des Unternehmens
-Kapital
- Rücknahme von Anteilen
- Liquidation des Unternehmens, Konkursverfahren
- Vergleichsverfahren
- Versicherungs-, Steuer- oder Berichtszwecke
- Prüfung der Kreditwürdigkeit und Kreditsicherheit
- Zivilgerichtsverfahren
-Kompensation
- Bestimmung des Wertes der von den Fonds gehaltenen Vermögenswerte
Unternehmensbewertung
Die Bewertung eines Unternehmens, eines Unternehmens oder eines Teils davon ist ein Prozess, dessen Endergebnis darin besteht, den tatsächlichen Wert des Unternehmens und seiner Vermögenswerte zu bestimmen. Sie wird von unparteiischen, objektiven Spezialisten durchgeführt. Jede Bewertung erfordert eine individuelle Herangehensweise, abhängig von der Art des Unternehmens und dem Zweck, der durch die beauftragte Bewertung erfüllt werden soll.
Der Wert eines Unternehmens hängt sowohl von materiellen als auch von immateriellen Faktoren ab. Bei der Ermittlung des Wertes des gesamten Unternehmens werden seine Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, bisher erzielten und erwarteten (zukünftigen) Einnahmen, Kapitalkosten, Markenwert, Mitarbeiterkenntnisse, Patentinhaber, technisches Wissen, Mitarbeiterexpertise, Wettbewerbsbedingungen auf dem Markt, Geschäftsrisiken und viele andere Faktoren berücksichtigt.
Je zuverlässiger die Bewertung, desto besser wird das Unternehmen bei möglichen Verhandlungen über seine Verkaufsbedingungen positioniert sein.
Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung besteht in der Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Immobiliengutachter. Er wird auf der Grundlage der verfügbaren Daten erstellt, wie z. B. der Art der Immobilie und ihres Standards, der Größe, des Standorts, des rechtlichen und technischen Status, der vorhandenen Verbindungen, des Zwecks im örtlichen Raumentwicklungsplan. Bei der Immobilienbewertung können verschiedene Methoden verwendet werden, z. B. vergleichend, Ertrag, Kosten oder gemischt.
Das Endergebnis der Immobilienbewertung ist ein Wertgutachten, das den tatsächlichen Wert der Immobilie bestätigt.
Ein Beurteilungsbericht wird für einen bestimmten Zweck erstellt und kann nur zu diesem Zweck verwendet werden. Die Möglichkeit seiner Verwendung ist auch zeitlich begrenzt. Er ist 12 Monate ab dem Datum seiner Erstellung "gültig", wenn sich in diesem Zeitraum keine gesetzlichen Bedingungen oder wesentliche Änderungen der Faktoren ergeben haben, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Nach Ablauf dieser Zeit kann das Wertgutachten weiterhin verwendet werden, jedoch erst, nachdem seine Gültigkeit vom Immobiliengutachter bestätigt wurde. Es muss der Immobiliengutachter sein, der dieses Dokument erstellt hat. Die Bestätigung der Gültigkeit des Beurteilungsgutachtens erstreckt sich auf die nächsten 12 Monate ab dem Datum des Ablaufs des "ursprünglichen Gültigkeitszeitraums". Die Bestätigung der Gültigkeit des Beurteilungsgutachtens kann nur einmal erfolgen, d.h. die "Gültigkeit" des Beurteilungsgutachtens kann auf maximal 24 Monate ab dem Datum seiner Erstellung "verlängert" werden.
Methoden zur Unternehmensbewertung
Bewertung nach der Asset-Methode – geht davon aus, dass das Unternehmen in erster Linie ein Vermögenswert ist und so viel wert ist wie seine Vermögenswerte, abzüglich etwaiger Verbindlichkeiten. Sie besteht in der Bewertung bestimmter Vermögenswerte und externer Verbindlichkeiten. Diese Methode funktioniert am häufigsten bei der Bewertung kleiner und mittlerer Unternehmen.
Die Bewertung nach der Asset-Methode umfasst:
-Kontenführung
- Methode des bereinigten Nettovermögens,
- Methode des Liquidationswerts,
- die Wiederbeschaffungswertmethode.
Bewertung nach der Vergleichsmethode - auch als Vergleichsanalyse bezeichnet. Bei dieser Methode wird der Wert eines Unternehmens im Vergleich zu anderen Unternehmen der gleichen Branche, mit ähnlicher Größe, ähnlichem Kapital, ähnlichem Umsatzvolumen und ähnlicher Rentabilität bestimmt.
Die Vergleichsmethode basiert auf der Schätzung des Wertes eines Unternehmens auf der Grundlage von Marktmultiplikatoren. Multiple Pricing wird in der Regel für große Unternehmen verwendet.
Bewertung nach der Einkommensmethode – wird derzeit am häufigsten für die Bewertung von Unternehmen, insbesondere von Großunternehmen, verwendet. Es besteht in der Schätzung des aktuellen Wertes des Unternehmens auf der Grundlage der prognostizierten Finanzströme. Die Ertragsmethode spiegelt den realen Wert des Unternehmens am genauesten wider.
Innerhalb dieser Kategorie lassen sich mehrere gewinnbringende Methoden der Unternehmensbewertung unterscheiden:
- die Methode der Diskontierung von Free Cashflow-Salden (die sogenannte DCF-Methode),
- Methode des angepassten Barwerts,
- den Eigentümern zurechenbare diskontierte Cashflows,
- die Methode der Diskontierung von Cashflow-Salden, die allen Parteien, die das Unternehmen finanzieren, zuzurechnen sind.
Zusammenfassung
Sowohl die Unternehmensbewertung als auch die Immobilienbewertung sind komplexe Prozesse, die eine Reihe von Analysen umfassen, und die Ergebnisse der Bewertungen können sich gegenseitig beeinflussen. Obwohl beide Bewertungen für den Anlageprozess von entscheidender Bedeutung sind, unterscheiden sie sich in Bezug auf den Bewertungsgegenstand, die verwendeten Methoden und die Faktoren, die ihren Wert beeinflussen.
Es ist erwähnenswert, dass es in beiden Fällen notwendig ist, die Dienste professioneller Experten in Anspruch zu nehmen, damit die Bewertungsprozesse korrekt durchgeführt werden und Sie Fehler im Anlageprozess vermeiden können.